房贷提前还款合算吗?房贷提前还款最佳时间是什么时候?

问题 2022-07-22 18:49 阅读(8)

经常有人问我,房贷已经还了几年了,要不要提前还房贷呢?

不还吧,每个月都在背负利息,还吧,手上没有了多余现金,万一临时遇到用钱,又周转不开。所以这也是让人纠结的一个问题,到底房贷提前还款合算吗?房贷提前还款最佳时间是什么时候?要回答这两个问题,我们先得搞清楚房贷的两种还款方式。

第一种,等额本息。顾名思义就是每月还款金额相同(本金+利息的总额相同),在贷款期限内是每月还款额是固定不变的,随着时间推移,本金和利息都是线性平均的降低。

第二种,等额本金。顾名思义就是每月还款本金相等的,但是对应利息越还越少。所以,每个月还款额在贷款期限内是逐年递减的,递减的程度是非线性的。

如果理解这两种还款方式,提前还贷到底划不划算,基本上心里就有数了。等额本金开始还款的每期金额较大(起初还款压力大),还款金额逐期递减,如果提前还贷,在同样的贷款总额和贷款年限下,等额本金提前还贷显然更加划算,因为承担的利息更少。

这么说太晦涩,那我举个例子:

假设邓行长买个100万的房子,贷款70万元,贷款期限20年,利率按照按照基准4.9%计算。用贷款计算器计算结果如下:

两种还款方式对比,左边是等额本息,右边是等额本金

显然,虽然等额本金刚开始还款压力较大,但是这种还款方式累计支付利息较少。如果要提前还款,等额本金更划算。

假设我买房子是五年前买的,今天提前还款,两种方式到底差多少呢?

如果是等额本息还款,今天需要还585520.42 元,已还利息:158005.77 元。

如果是等额本息还款,今天需要还527143.75 元,已还利息:150419.79 元,显然利息要少还8000元左右。

最后,我回到前面的问题。我可以几乎肯定的说,任何时候提前还房贷都是不划算的。

首先,放在整个贷款周期内,货币是越来越贬值的,设想一下,20年的贷款,每个月还1000块,已经是很太正常不过了,但现在每个月还1000块,基本上都没什么压力了,而且房子已经归属于你。

其次,众所周知,借款年限越长,贷款利率越高。现在房贷利率基本上都是上浮15%-20%,但是房屋抵押贷款利率基本上都是上浮35%-40%。利率相对其他品种的利率往往要低不少,非-常-划-算!何况贷5年和贷30年的利率是一个样。

最后,如果有提前还贷的本金,不如投资其他理财产品,或者暂时存在手上,等待其他的投资机会或者用途,以防不时之需。

实际上,我遇到提前还款的客户,多半是卖房子,或者赎回房产再进行抵押,真正要提前还贷的还不多。

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